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これからの賃貸住宅に求められる最新間取り事情(2006年2月28日)


2006年
2月28日(火)
これからの賃貸住宅に求められる
~最新の間取り事情~
第1部 講師
一級建築士事務所
株式会社生活科学デザイン
三島 直人 氏
第2部 講師 NPO法人資産相続総合相談センター
理事長 曽根恵子
時間 13:00~15:00

 

多数の方々にご参加いただき、ご好評をいただきました!



第一部セミナー概要

◆これからの賃貸住宅に求められる最新間取り事情◆

講師:一級建築士事務所
    株式会社生活科学デザイン
    三島 直人 氏(講演時間45分)

講師 三島 直人 氏 セミナーの様子


(1)リュミエール咲が丘設計事例紹介

               ・外観写真
               ・平面図と配置図
               ・外観透視図
               ・間取りプラン
               ・収納、玄関、リビングルーム、キッチン


(2)グローバルガーデンシティ設計事例紹介

               ・全景写真
               ・免震構造―植栽帯
               ・平面図 配置図
               ・多様な住戸プラン(間取り図)



(3)メディア設計事例紹介

               ・付加価値―広いロフト+広い天井
               ・外観イメージ
               ・ロフト付きマンション


(4)生活科学デザイン設計コンセプト

                1.集合体としての環境を提供する
                            単体としての箱つくりではなく、
                            居住環境の提供者としてのビジョン
 
                2.集合体としての環境を提供する
                            1、使いやすさ、収納、安心、安全、・・・
                            2、耐久性、社会的ステータス・・・

                3.エコロジー、バリアフリー、安全
                            今あるニーズ、将来のニーズ


質疑応答


【質問1】 RC造、壁式構造、ラーメン構造といった言葉が出てきましたが、どのような特性がありますか?


【回答】  RC造とは鉄筋コンクリート造のことです。
       壁式構造は3階程度の低層構造で用いられ、低コストが特長です。

       それ以上の高さになると、ラーメン構造を用います。
       ラーメン構造は柱と梁を剛接合する構造で、高層住宅の建設も可能となります。


【質問2】 事例の中のマンションでは、植栽を設けているものがありますが、
       植栽は維持費がかかるのではありませんか?

【回答】  事例の植栽は、法令の規制によって設けなければならなかったものです。
       ただし、植栽の管理は市が行っていますので、維持費はかかりません。


第二部セミナー概要

講師:NPO法人 資産相続総合相談センタ-
    理事長   曽根 惠子(講演時間45分)

講師 理事長 曽根惠子 セミナーの様子

「コンサルタントが提案する夢のある賃貸住宅作りとは!」

(1)なぜコンサルタントが必要か

          ・賃貸住宅は初めに大きな借入(投資)をして、建物を建てる
          ・建築会社の営業マンは本当の味方か?
          ・事業計画や工事へのチェック機能はあるか?
   
                → コンサルタントが土地の所有者の立場で
                   提案やアドバイスをすることで事業がスタートしやすい


(2)コンサルタントに依頼するメリット

          ・実現できる企画・提案で具体性がある
          ・オーダーメイドの設計、施工を目指す
          ・建築会社は合い見積もりで比較し、選択する
          ・設計・施工管理と建築を分けてチェックする
          ・融資がつき、事業に着手できる
          ・入居者が入る賃貸事業となる

                → コンサルタントの役割


(3)コンサルタントの業務

          ・企画・提案~竣工~入居までをサポートする
          ・資産評価、土地調査、有効利用の必要性診断
          ・土地有効利用の企画立案、事業計画書の作成
          ・土地所有者の意思確認とコンサルタント契約締結
          ・設計、施工管理会社の推薦、選択、契約立会、業務確認
          ・建築会社の推薦、見積確認、選択、契約立会、業務確認
          ・事業資金の証人取付、融資実行準備
          ・建築工事中の選択事項の意思決定
          ・会議参加
          ・賃貸管理会社の推薦、選択、契約立会
          ・竣工検査立ち会い、引き渡し立ち会い
          ・賃貸事業運営アドバイス 等


(4)余裕がある収支計画でスタートする

        事業計画作成の目安

         <事例>
                1LDK45㎡(13.6坪)10世帯
                建築費 1億円、全額借り入れ
                家賃・共益費・駐車場 1世帯8万円

      <月額収支>
                家賃等収入 800,000円
                借入返済  369,619円(46.2%)期間30年利率2%元利
                家賃等収入  42,000円(5%+税)一般管理の場合
                月額手取り 388,381円(48.5%)

                ※固定資産税や修繕費、清掃費、設備メンテナンス費用等は考慮外
                  ・・・年間の事業計画書で計算


(5)賃貸住宅の資産価値を高める


        (理想の設備・仕様…絶対必要)

・エアコン ・ピッキング対応キー
・バストイレ別 ・シャッターもしくは雨戸
・独立洗面所 ・広い収納
・追い焚き機能付きバス ・インターネット対応
・TVドアホン


(6)賃貸住宅の資産価値を高める


        (理想の設備・仕様…できればつけたい)

・シャンプードレッサー ・オートロック
・ウォシュレット ・宅配ボックス
・ウォームレット ・人感センサー(玄関)
・システムキッチン ・敷地内駐車場
・カウンターキッチン ・24時間緊急対応
・BS・CS・CATV


        (理想の設備・仕様…理想はこれもつけたい)

・オール電化 ・可動式収納
・床暖房 ・引き戸
・浄水器 ・建物全体のバリアフリー化
・ディスポーザー ・セキュリティー完備
・浴室テレビ ・1階専用庭
・ペット共生型 ・強化ガラス
・バルコニー側への浴室配置 ・ミストサウナ
・角部屋のルーフバルコニー
      

(7)愛着のある賃貸住宅を建てる

          ・Sさんの実例
          ・Yさんの実例
          ・Tさんの実例
          ・Sさんの実例


(8)ネーミングにもこだわりが必要

          ・プレシェルト壱番館
          ・フルジェンテ1番館


(9)すぐに満室になる必勝法

          ・入居者に満足が得られる仕様設備を備えた賃貸住宅である
          ・適正な家賃で提供すること、できれば安いと感じさせること
          ・賃貸事情が良い1月から3月に完成時期を目標として計画
          ・管理会社をできるだけ早く決める。できれば最初からが望ましい
          ・建築工事が始まると同時に募集を始めて予約を受け付ける
          ・現場にはできるだけ早く募集看板をつける
          ・できるだけ早く名称を決め、募集資料やパンフレットを作成する
          ・ネット上で募集条件や申し込み状況をオープンにする
          ・完成までにはパース、設備資料等の説明資料を準備する
          ・引渡し前1ヶ月前には現地モデルルームをオープンし、見学会も開催する
          ・3ヶ月前頃から申し込み数のカウントダウンを始め、完成時には満室引渡しとする


質疑応答


【質問1】 管理会社の設立による所得税の分散とはどういうことですか?

【回答】  家族を役員とした会社を設立し、会社が土地を一括借り上げすることによって、
       役員とした家族などに収益を給与として分配することができます。


【質問2】 上記の管理会社は、有効に機能するためには、どのくらいの収益が必要ですか?

【回答】  所得税と法人税のバランスによるので、一概には言えませんが、
       収益の20%を会社に残し、80%を個人に配分するのが一般的ですので、
       最低限、80%の収益で一般的な給与額が支払える程度の収益は必要でしょう。


セミナーに参加して頂いた方のご意見・ご感想 ※ご本人様の了承を得て掲載しています


参加者A様


参加者B様


参加者C様


参加者D様





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