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勝ち組賃貸マンションの驚き管理術のすべて(2006年2月21日)
2006年
2月21日(火)
勝ち組賃貸マンションの
~驚き管理術のすべて~
第1部 講師
カリスマ主婦
有限会社コンフォール
代表取締役 安藤 泉氏
第2部 講師 NPO法人資産相続総合相談センター
理事長 曽根恵子
時間 13:00~15:00

 

多数の方々にご参加いただき、ご好評をいただきました!


第一部セミナー概要

◆勝ち組賃貸マンションの驚き管理術のすべて◆

講師:カリスマ主婦
    有限会社コンフォール
    代表取締役 安藤 泉氏(講演時間45分)

有限会社コンフォール 
代表取締役 安藤 泉 氏のプロフィール
神戸生まれ。元専業主婦。

東京都内で、1993年からRC44戸・1LDK45㎡のマンション経営を行い、
10年連続入居率99%台を誇る。

業界でも、「週4日立体掃除をする金持ち大家」として知られている。
全国賃貸住宅新聞社主催『賃貸住宅フェア』にて集客率NO.1を記録。

細やかなマンション管理をすることで知られているほか、
「財務の安藤」の異名も持つ。

著書 「専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」

講師 安藤 泉 氏 セミナーの様子

「入居者大満足の安藤式マンション経営術」

(A)経営のコンセプト

          マンション経営は

               (1)入居者への快適な住空間の提供
               (2)キャッシュフローをよくする

               一見相反する2つを、どう両立させていくかが大切


(B1)建物の管理・サービス

          当マンションの特徴

               ・館内にオーナーが住んでいる
               ・この領域の賃貸マンションにしてはスケールメリットがある
               ・女性の感性が建物の雰囲気作りに活かせる
 
          管理・サービスを良くすることによって

               ・快適な住空間の提供
               ・入居者に長く住んでもらえるよう工夫する
               ・時代に即した設備投資
               ・有料入居者の確保



(B2)具体的アイディア

               1.清潔感の維持
               2.設備の新設追加
               3.入居通の専有部分の修理補修は全額オーナー負担
               4.竣工10年サービス


(C)空室対策
               
          1.退室の防止・・・究極の空室対策

               <1>オーナーの意識

               <2>快適な住環境の提供して長期入居につなげる


          2.入居の促進・・・究極の空室対策

               <1>時代に合った設備投資は募集時の競争力をつける

               <2>しっかりとした建物管理は優良入居者の促進につながる建物管理や
                   設備に費用をかけて賃料を維持、または費用をかけずに賃料を下げる
                    → 利益が同じとしても通常入居者の質が違ってくる
                
               <3>内覧用に「マンションのパンフレット」「入居のしおり」
                    「リフォーム状況のお知らせ」、光ファイバー、清潔安全に関するPR
                
               <4>仲介会社とのコミュニケーション

               <5>インターネットの有効活用

          3.入居時のコミュニケーション
               
                 → 入居後のマナー、人間関係に影響大
                   「入居のしおり」をもとに30分ほど話し合い、相互理解を深める


(D)財務

          損益(節税)よりもキャッシュフローを重視
          帳簿上の利益と現金収入は違う

          <1>「良い節税」、「悪い節税」とは
                 → 節税は手段であって目的ではない

          <2>減価償却と元金返済の関係を理解する
                 → いつクロス(逆転)するか把握することが大切

          <3>私の金利の選択・繰上返済・借換
                 → 安定経営を目指して


まとめ…心がけていること

          ・オーナーの判断や心がけで賃貸経営は大きく変わることをまず認識する
          ・入居者が心地よく安らげる住まい
          ・空室対策の一番は退去者をなるべくつくらないという発想
          ・長期入居につなげるため、自分の物件に合った方法を考える
          ・順調にいっている時こそ次の対策を考える
          ・町の美観にプラスになるよう配慮


質疑応答


【質問1】 募集条件で更新料はとっていますか?

【回答】  最初は公庫物件だったので、もらっていませんでしたが、
       現在は公庫物件から外れたので、更新料も頂いています。


【質問2】 入居者の構成はどのようになっていますか?

【回答】  居住用37戸のうち、建てた当初の割合は4割が女性でした。

       現在は新婚の夫婦の方が8割を占めていますが、
       分譲マンションを購入する傾向があり、短期間で出ていくケースも多くあります。

       一方で独身の方は、長期的に借りて下さる傾向にあり、お得意様といえます。


第二部セミナー概要

講師:NPO法人 資産相続総合相談センタ-
    理事長   曽根 惠子(講演時間45分)


NPO法人資産相続総合相談センター
理事長 曽根 恵子のプロフィール
平成12年 NPO法人資産相続総合相談センター設立 平成15年より理事長
平成13年 (株)資産相談センター設立 代表取締役

著書
「不動産コンサルティングが明かす相続対策」
「プロが教える相続! そのときからの節税テクニック」
「財産を残す相続の仕方」,「知らないとソンする相続の新常識」
「知らないとソンするハッピーになれる相続の秘訣」
「プロが教える遺言書 家族に優しい書き方、残し方」
「土地を資産に変えるアパートマンションの作り方」

講師 理事長 曽根惠子 セミナーの様子

「コンサルタントが提案する夢のある賃貸住宅作りとは!」

(1)なぜコンサルタントが必要か

          ・賃貸住宅は初めに大きな借入(投資)をして、建物を建てる
                   →建築会社の営業マンは本当の味方か?

          ・事業のチェック機能は絶対必要
                   →土地所有者・コンサル・設計会社・ゼネコン間の緊張感が必要

          ・賃貸住宅は自分が住まなくても財産


          ・長期の賃貸事業には愛着や思い入れも大切
                   →コンサルタントは提案、アドバイスをする


(2)コンサルタントに依頼するメリット

         ・コンサルタントが土地所有者の代弁者
         ・コンサルタントが関係者のまとめ役となる

                    → ・相互のチェック機能が働く
                      ・工事が円滑に行われる
                      ・できるだけ不安や負担がない形でスタートできる


(3)コンサルタントの取り組み

          ・資産評価、土地調査、有効利用の必要性診断
          ・土地有効利用かの企画立案、事業計画書の作成
          ・土地所有者の意思確認とコンサルタント契約締結
          ・設計、施工管理会社の推薦、選択、契約立会、業務確認
          ・建築会社の推薦、見積確認、選択、契約立会、業務確認


(4)夢のある賃貸住宅作りのポイント

         ・余裕がある事業計画でスタートする
         ・オーダーメイドの感覚で資産価値を高める
         ・自分も参加して愛着がもてる賃貸住宅にする
         ・“すぐに満室、ずっと満室”がキーワード


(5)余裕がある収支計画でスタートする

          事業計画作成の目安

          <事例>
                 1LDK45㎡(13.6坪)10世帯
                 建築費 1億円、全額借り入れ
                 家賃・共益費・駐車場 1世帯8万円
       <月額収支>
                 家賃等収入 800,000円
                 借入返済  369,619円(46.2%)期間30年利率2%元利
                 家賃等収入  42,000円(5%+税)一般管理の場合
                 月額手取り 388,381円(48.5%)

                 ※固定資産税や修繕費、清掃費、設備メンテナンス費用等は考慮外
                   ・・・年間の事業計画書で計算

                 ※1ヶ月の収支バランスの見極めからスタートする


(6)自分も参加して愛着のある賃貸住宅にする(実例)

          ・アベニール
          ・アバンス
          ・アスモグランデ
          ・プレシェルト
          ・フルジェンテ1番館
          ・ヴィラ・フィーア


(7)セールスポイントを作る(実例)

          ・G.G.C ― 間取り、床下収納、免震構造、カウンターキッチン
          ・メディア ― トランクルーム、豊富な収納、全室ロフト、開放感
          ・アスモグランデ ― オール電化、ペット可・広いバルコニー
          ・プレシェルト ― 広いLDK・全戸南向き、広いバルコニー
          ・フルジェンテ1番館 ― 1階店舗、違う間取り、ペット可


(8)すぐに満室になる必勝法

          ・入居者に満足が得られる使用設備を備えた賃貸住宅であること。
          ・適正な家賃で提供すること、できれば安いと感じさせること。
          ・賃貸事情が良い1月から3月に完成時期を目標として計画する。
          ・管理会社をできるだけ早く決める。できれば最初からが望ましい。
          ・建築工事が始まると同時に募集を始めて予約を受け付ける。
          ・現場にはできるだけ早く募集看板をつける。
          ・できるだけ早く名称を決め、募集資料やパンフレットを作成する。
          ・ネット上で募集条件や申し込み状況をオープンにする。
          ・完成までにはパース、設備資料等の説明資料を準備する。
          ・引渡し前1ヶ月前には現地モデルルームをオープンし、見学会も開催する。
          ・3ヶ月頃から申し込み数のカウントダウンを始め、完成時には満室引渡しとする。


質疑応答


【質問1】 エレベーターは何階から必要ですか?

【回答】  自分の足で上がれるのは3階といわれておりますので、
       3階までは不要、4階からは必要と考えています。


【質問2】 間取りにバリエーションをつくると、建築費やメンテナンス費用ががかさみませんか?

【回答】  量産の既製品と比較すれば単純な建築費は割高になります。
       しかし、長期的視点で収益性の高い物件にすることによって、
       結果的に費用対効果は向上すると考えます。


セミナーに参加して頂いた方のご意見・ご感想 ※ご本人様の了承を得て掲載しています


参加者A様


参加者B様


参加者C様


参加者D様


参加者E様





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