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「敷金は返金しない」と言われたが…
【質問】
賃貸アパートの大家さんから退室時に、
敷金は返金しないような事を言われたのですが、
返金してもらうのは無理なのでしょうか。


【回答】

民法316条1項によれば、

「賃貸人が敷金を受け取りたる場合においては
その敷金を以て弁済を受けさる債権の部分に付てのみ
先取特権を有す」

とあります。

その性格および内容は当事者の合意によることになりますが、
敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、
未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴があります。

未払い賃料がある場合や、故意、過失や通常の使用方法に反する
使用による損耗に対する復旧費用に対してや、新設または
造作・模様替えをしている場合の原状回復費用などの場合は
敷金から差し引かれることがあります。

通常の使用による原状回復に
敷金が充当されることであれば問題でしょう。

ここで、原状回復義務という事をキーワードに考えてみましょう。

「原状回復」とは“結果として生じている現在の状態を、
それを生じさせた原因以前の状態に戻すこと”であり決して
“退去した現在の状態を入居する前の状態に戻すこと”ではありません。

建物の価値というのは、居住の有無に関わらず
時間の経過とともに減少していくものと考えられています。

これを「自然損耗」や「経年変化」等と言います。

そして不動産取引においては、賃借人の「原状回復義務」には、
この「経年変化」は含まれないと解釈されています。

通常の生活していれば、自然に汚れたり老朽していくのは
当たり前で、それについては賃借人に責任は無い
と解釈することができます。

[借り主負担考えられるケース]
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
・重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴、ビス穴で 下地ボードの
張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡
・ペットによる柱等の傷

[貸し主負担と考えられるケース]
・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
・壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象による
クロス・畳の変色、フローリングの色落ち

従って、上記のように線引きができると考えられます。


(担当:三橋)




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